多地开启房产“以旧换新”

虽然政策出尽，但楼市下半年并没有迎来期待中的反转，金九银十没有出现。从数据看，10月约八成百强房企销售同比下跌，半数打折降价，大家的日子都很难过。

关于房子为什么还在跌，道理大家都很清楚，目前的分歧在于“这是刚开始，还是快结束了”。

不同的人观点截然相反，所以楼市处于极度分裂的状态。刚需明显萎缩，改善需求却被抑制，现在卡就卡在老房子卖不掉，就没办法换新房子。

无解？不得不说，苏州太仓刚刚祭出的“以旧换新”政策有点绝，简直就是以改兼赈、两难自解的方案，这个作业抄不抄。

01
和其它城市通过中介及房企联手，搞“以旧换新”的模式不同，苏州太仓试点的“以旧换新”由国资企业来负责。

1.国资收购你手里的老破小、老破大，只要面积小于144平米的住宅，就可以；

2.不给现金，只给房票，且一套存量房只能置换一套新建商品住房。拿着房票，可以去购买国资城建指定的几个新盘，要求旧房置换总价不高于新房总价的60%，如果你卖了60万，你至少要买100万的房子。

3.整个执行周期在两个月左右；

4.国资拿到手的老破房，重新改造装修后变成保障房、廉租房以及人才公寓。

首批100户试点很成功，目前第二批计划500户，已经追加到800户。

石榴叔在网上搜集了不少评论，看热闹的总觉得是套路，不少真刚需有三个疑惑。

1. 老房子的价值会不会被低估；

2. 指定的新房位置会不会很偏，质量会不会很差；

3. 新房的定价会不会离谱。

刚好石榴叔家里人就是太仓的，问了一圈，发现这个方案的可执行性很高，报名的人不少。

1. 老房子的估价，由三家评估公司来完成，按照最近六个月的平均市场成交价收购，理论上房主不会吃亏（实际上，太仓的老房子根本卖不掉了）；

2. 最新的六个新盘，有的位置还不错，在市中心，国企开发，交付也有保证；

3. 新房没有优惠，价格也不算离谱，就是个别面积比较大。

02
经济发达地区，领导在创新上的确遥遥领先。

最近半年，多地由政府牵头搞房子“以旧换新”，但没有诚意，只是停留在形式。

比如宁波推出的所谓“换新购”服务，实则是和中介签订协议优先卖，如果在协议规定期限内卖不掉，则退还新房认购金。

说白了，无官方补贴，也无政府兜底，归根结底，要想快速卖掉，必须狠狠自砍一刀，有的房子如果是老破小+楼层高，恐怕就算降价也没用。

苏州太仓这个做法，有点一箭三雕的意思，新房去化，后期卖地也容易点，保障房的筹措建设也解决了。

其他有经济实力的城市完全可以效仿，抄作业，至少学习一下这个思维。

03
一切都是为了刺激改善，因为刚需已经刺激不动了。

有一个数据大家需要知道，那就是根据10月下旬统计数据，一二三四线城市几乎全线下行，而库存量还在持续上升，所以各地才开始想办法自救。

当然了，二手房交易活跃度也在下滑。

最近不少人来咨询我们如何卖房子。一小部分是卖投资房的，想快跑，止损。绝大部分是卖自住的，要改善，目标明确，喜欢精装、三四室大户型、好位置、好物业、好配套。

为什么最近房子越来越难卖？

一方面完全没有热度了，另一方面中介很急，所扮演的角色发生变化，你根本不知道他带来的哪个才是真客户，说哪句话才是真话。

看房的越来越多，挑出来的毛病也越来越多，核心是试探出房东的心理底价，然后进一步踩踏。以前是先有客户，然后砍价，现在是中介先把价格PUA到离谱，然后再去逗客户。

有朋友吐槽，近一个月，只要接到帮他挂房源某大中介的电话，就是告诉他必须再降10万，口气很强硬，似乎不降价就不帮他卖房子一样。

对于不急着卖的客户，我们建议等到春节后，市场最近有点情绪化急杀跌，假客户也多。

结
未来N年，市场的主力是改善，政府的政策扶持很重要，否则很多家庭的想法只会停留在萌芽，因为有相当一部分老房子太太太难卖了。

最近，不少一线城市最近又开始抢人了。其实楼市能不能稳住，最后还是看人口，看产业发展。